第120章 划时代楼盘：未来社区（5200字一更） (第2/3页)
谢各位同行承让。接下来的地块，星辰地位无意竞拍。”
话很客气，但语气却是不卑不亢，这代表的是一个公司的面子。
“客气了，凭实力竞拍。”恒d地产的张总笑了下，挥下手回了一个礼。
商健很满意雁南飞和达柯南的表现，刚才拍价时，他还真有些担忧，哪怕喊价到三亿三千万元，他都能接受。
想不到，达柯南的死磕，对同行来说又是陌生公司，让同行琢磨不透，最终放弃了。
2.86亿元，楼面价2011元/平方。
价格不能说很便宜，亩价都达到335万元。
接下来的三块地拍卖，商健和下属继续看完。
之前看中的方案第一块地，89.21亩，最终出让价达到3.4亿元，楼面价2286元/平方。
竞拍下的土地，必须在一个月内把余款打入政府指定的银行账户。如果超期或毁约，将进行罚款，甚至有可能被当地政府的黑名单。
拍卖完后，商健开了一个庆祝宴。
参与酒宴的人不多，就是来粤城的8个人。
众人都喝了不少酒，喝完之后，就回酒店呼呼大睡。
第二天，商健召开小会，主要是关于土地开发事宜。
房地产公司拍到土地后，并不是立刻就能动工，手续可多了，总的来说，就是五证二书。
常常说的房地产五证二书，就是是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。前面四证齐全，才能动工建设。
二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二书是建筑封顶之后的事，如今不急。
五证两书，可以分为七个步骤。
第一步，向国土部门的交易中心交完地款钱，拿到土地交易协议以及《建设用地批准书》；
第二步，向市级规划局办理《建设用地规划许可证》（第1证）；主要确认建设项目位置和范围，但范围内建筑内如何设计，在这里是不涉及的。
审核的东西不多。主要是环保、消防、邮电、 电业、供水等部门意见和规划主管部门意见，比如邮电部门，他们得审核项目位置地下有没有埋有电缆，以免开工时被挖掘机不小心挖断了。
第三步，取得土地后，向国土局办理领取《国有土地使用证》（第2证），才算是正式取得土地；
应当先办理《建设用地规划许可证》，只有符合建设规划，才可以办理《国有土地使用证》。
《建设用地规划许可证》就是符合建设规划的批准文书。凭借《建设用地规划许可证》才能办理《国有土地使用证》。
很多人，就很容易把这两者的先后顺序弄混。
第四步，规划设计，施工报建，提交规划设计图，向市级规划局办理领取《建设工程规划许可证》（第3证）；
这个步骤涉及的东西就很多了，也是最耗费时间，主要是设计图纸，都要提交审核，比如地形图、总平面规划图、建筑工程方案图、日照分析图、彩色透视效果图、坐标放线图、管线综合图、竖向图。
商健从系统商店资料库购买几套高级的未来社区建筑图纸，以供参考，像户型图和建筑图，都可以直接照抄，省了许多设计时间。
最合理最性价比的户型图，地下室布置，节约了建造成本。
第五步，招标，寻找施工单位，向市级住建部领取《建设工程许可证》（第4证），开工建设。
第六步，打桩建地基、建设楼层符合预售政策要求后，申请《商品房销售(预售)许可证》（第5证），正式销售。
开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，
这个阶段，一般只有主建筑封顶后，银行才正式同意预业主办理银行贷款。
第七步，完工，商品房交付时，涉及两书。
目前也存在一些开发商在有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》后就开工的，边开工变申请《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，这种形式存在一定的风险，但如果与政府关系好，问题则不大。
不管怎么样，开工所需要的四证要拿到手，通常需要几个月时间，少则1个月。
四证进程要看房开公司的款交得快不快，规划图交得快不快，最终看政府手续办得快不快。
像亿科有些新拍的土地，不到一个月项目已经开始在打桩了，说明四证拿得快，与当地政府关系好。
预售许可证也不急，那得开工后，房子达到预售要求才能申请得到。
流转资金周期影响年收益，所以每个进程都要尽量地缩短。
所以，昨天土地拍卖会完之后，商健就立刻让财务部门缴纳完土地费用。
接下来，还会让机灵的员工去相关部门走下关系。
就比如提交的规划设计图，就由城市规划行政主管部门审核，如果说部门规定20个工作日内完成就行，但如果赶一下，说不定几天时间就完成了。
商健在企业上过班，不说政府部门，就说企业的技术部门
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