第一百九十五章 资产证券化 (第3/3页)
就算低点，1200一平米，80万一亩。
57亿6千万。
实际上拆除7200亩，还会多出来一部分。
实际上，按照他了解的那些拆除地段，比如工商所门面房，省委西大门门面房，总工会繁华地段临街地价商铺，58栋无主别墅等
孙书记是个狠人，把各委部门的“家财”都给拆了。
这些地段可不是工业地，是正宗的繁华商业地，好歹是个省城，这部分地价应该远高于1200/平米，甚至是好几倍。
了解不了对方的底价，就不要随意谈判，陈学兵说五六十亿，合肥拿到的地就绝对高于这个价值。
吴市长也了解自己的“家产”，被说出来，多少有点心虚，但哭穷是他的传统艺能。
“那些地，有的是要补偿的，而且哪能这么快卖出去啊？”
“合肥没有城投公司？卖不出去，不会不懂抵押吧，吴市长，我除了是搞金融的，名下还有个建筑公司。”
明人不必说暗话。
94年分税制以后各地城投兴起，为的就是土地财政。
《预算法》对地方政府借债有限制规定，但土地卖得慢，政府又急缺钱，遂搞了这帮隔壁老王，以企业名义帮政府抵押土地背债。
除城投外，还出现了各式各样的融资平台。
他们借的钱，称为：表外债务。
也叫隐性债务。
另一方面，政府也知道土地越来越金贵，不用卖出去，以此方法拿贷款搞基建，招商，环境好了，地价就该涨。
等政府挣了企业税收，给城投还了贷款，地价也上来了，地还在手里，可择良时拍卖。
经济向好的情况下，地价逐年上涨，这是个良性循环。
这个问题，又到了陈学兵精通的业务范围内了。
不过吴市长被戳破也丝毫不尴尬：“这个钱，就算我们找银行借款，也拿不了这么多，既然你懂，就知道银行贷款对地估价比实价低，还有比例，不到70%，而且我们的招商形势你也看见了，补贴众多企业，还有招商开销等，很多急用钱的地方。”
这次，轮到陈学兵叹了口气。
“吴市长，要搞这么大的项目，还是破釜沉舟吧.”
他想了想，合肥后世的发展突飞猛进，多背点债，压力也并不大，遂又开口道：“我觉得项目的贷款，你们应该找国开行谈谈，他们是政策性银行，对项目有扶持，至于你们抵押地块的那部分贷款，应该让本地的银行来承接。”
吴市长有些疑惑：“何意？”
“ABS，资产证券化，你有所耳闻吧？”陈学兵也不管他懂不懂，慢悠悠解释道：
“就是把能够产生稳定收益但缺乏流动性的资产转化为可交易证券的过程。
“土地你们是抵押给银行了，但没卖啊，土地收益权是不是还在你们手里？
“这些年，土地涨了不少吧？
“把收益列个表，结构优化一下，做个收益预期，让地方银行帮忙把这份收益预期出售给客户，甚至直接吃下这份预期，你们折扣性地一次性获得未来几年的土地收益，买方分得剩余部分收益。
“这样一来，一份土地，你们拿到手的钱不应该是70%，而是一倍以上。”
陈学兵轻描淡写地说出一套模式，换来了车上人的震惊。
还能这么玩？？
不过，震惊也有限。
毕竟资产证券化的手段以往也不是没有，比如高速公路的收费权等，他们只是震惊于土地居然也能这么玩。
不过吴市长的震惊，就不这么简单了。
因为：巧了！
这方法，他们已经打算用了。
而且是孙书记请了一大帮专家花了很长一段时间给论证出来的。
这位陈总，居然随口就说出来了？！
那.那帮专家，有何用？
“陈总.你怎么想到的？依据是什么？”
“多一点国际视野，很容易想到，依据，到美国房地产市场里找就行了，我可以给你提供几个公司名单。”
陈学兵摆了摆手，对这种点子并不以为意。
他是一直使用金融手段来扩张的。
金融手段，不是简单的抵押贷款。
只说一个资产证券化，后世五花八门的方法也多的是。
引爆美国金融危机的次贷只是其中一种，PPP项目，不动产投资信托，乃至蚂蚁扩张那套消费金融模式，后世诸多资产证券化的案例，都在他脑中。
“关键，不在于点子，而在如何正确的使用。”
陈学兵抬起手指，淡淡地开口：
“第一，路径要正确，你们要把能压到国开行的贷款压力尽量压到国开行头上，地方上那些听你们话的银行才能留有余力，为你们操作这次证券化。”
“第二，造表的时候不能贪大，用多少就卖多少，卖出去的收益权，始终要分给别人一份，资金有成本，这套模式本来是好的，就怕源源不断的贪心，多次反复证券化，是绝对不行的。”
第三。
大家都认真听着，等着陈学兵的第三。
可久久没来，呼吸都停滞得有点难受。
许久，陈学兵似笑非笑地扫视大家。
“我又不是吴市长，也不是给政府开会，没必要强凑三大点三小点吧？最关键的，就这两点。”
一片松气声。
强迫症都差点被治好了。
随后，又是一片笑声。
吴市长略微感慨地摇摇头，长笑道：
“陈总，真是高手在民间。”